首套房贷款贴息落地：政策全文与城市更新影响解读

首套、120平方米及以下、总价150万元及以下，符合条件的新发商业性个人住房贷款可享年化1个百分点贴息。全文梳理适用条件，并分析对存量住房流通、片区配套及更新项目的影响。

文件信息

《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》｜财金〔2026〕95号｜财政部、中国人民银行、金融监管总局｜2026年9月29日印发，10月1日起实施。

城链解读｜政策如何影响城市更新

以下为城链基于公开文件的独立分析，与后文政策原文区分阅读。

先看边界：贴息支持的是符合条件的购房家庭

这项政策通过财政资金降低居民购房贷款的利息负担。三个条件需要同时满足：新发放的首套住房商业性个人住房贷款、住房建筑面积不超过120平方米、住房价格不超过150万元。单户可贴息贷款规模上限100万元，贴息年化1个百分点、期限不超过5年。政策实施期限暂定1年，指的是符合条件贷款的发放窗口，不能与最长5年的贴息期限混为一谈。存量贷款置换明确不在支持范围内。

对城市更新的第一层影响，是改善部分存量住房的交易条件

财政部官方答问明确，商品住房包括新建商品住房和二手住房。因此，符合价格、面积和首套认定条件的老城区二手住房，也可能进入政策覆盖范围。其推动路径在于降低购房家庭持有成本，改善部分房源的可负担性，从而为存量住房流通提供支持。但政策效果取决于当地房价、收入预期、房屋安全和社区配套，不能把贴息直接等同于成交量必然增长，更不能据此推断所有老旧住房都会升值。

片区更新应把住房质量与生活服务一起考虑

对城市更新实施主体而言，家庭购房成本下降只是需求侧的一部分。老旧社区如果缺少电梯、停车、养老托育、公共空间，或存在管网和建筑安全问题，购房吸引力仍会受限。贴息政策与老旧小区改造、完整社区建设可以形成互补：前者减轻符合条件家庭的利息支出，后者改善实际居住体验。项目策划应据此识别真实的居住需求，优先解决影响日常生活的短板，避免只做立面改造和营销包装。

运营方可以据此重新核对服务人群与业态

社区商业和配套服务的运营者，可把符合政策条件的家庭作为需求研究对象之一，观察人口入住、消费频次及服务缺口，再安排便利零售、托育、家政和维修等业态。政策本身并未向商铺、办公楼或更新运营项目提供同等贴息，因此不能据此下调商业项目融资成本，也不能把居民贷款贴息作为项目公司可直接获得的补助收入。经营测算仍要建立在真实租金、入住率和服务付费能力之上。

落实时，关注银行合同与月度扣息结果

通知要求银行审核资格，在合同中告知贴息比例、期限和额度，按月收息时自动扣除对应贴息金额，实现免申即享。家庭应结合网签合同、贷款合同和银行通知确认适用情况。项目宣传也应使用完整条件，避免把“年化1个百分点”写成“房价补贴1%”，或将贷款上限100万元误写为可领取100万元。对城市更新行业，后续值得持续跟踪的是符合条件房源的实际成交变化、居民入住情况及社区服务需求，而非只看政策发布热度。

政策全文

财金〔2026〕95号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，中国人民银行上海总部及各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，各金融监管局，有关金融机构：

为深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，通过强化财政金融政策协同，支持城乡居民刚性住房需求，决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。现就有关事项通知如下：

一、政策内容

（一）支持对象。贷款购买商品住房的居民家庭，同时符合以下条件的，可享受中央财政贴息政策支持：

1.使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款；

2.所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；

3.所购住房价格在150万元以下（含150万元）。

（二）贴息标准。政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。

（三）分担比例。贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。其中，省级及以下财政分担比例由省级财政部门结合实际自主确定。

（四）经办银行。开展商业性个人住房贷款业务的银行，均可按政策规定办理居民购房贷款贴息业务。

二、资金管理

（一）工作机制。贴息资金拨付采取“预拨＋结算”方式。省级财政部门与全国性银行省级分行、地方法人银行总行、民营银行总行和外资银行境内总部（以下统称经办银行省行）对接建立“省对省”工作机制，缩短工作链条，高效开展贴息资金预拨、审核、结算、清算等各项工作。经办银行无省级分支机构的，由总部与注册地省级财政部门对接。

（二）操作流程。经办银行省行于政策出台后首月及每年1月底前，向当地省级财政部门提出当年贴息资金申请。省级财政部门于政策出台后第2个月及每年2月底前，汇总经办银行省行贴息资金申请并报财政部。财政部根据年度预算安排，向省级财政部门预拨中央财政贴息资金，省级财政部门组织做好地方贴息资金保障。结合政策实施情况，财政部与省级财政部门、省级财政部门与经办银行省行分别结算贴息资金。贴息期满后，财政部门与经办银行办理贴息资金清算。

三、组织实施

（一）压实主体责任。经办银行结合网签备案及房屋买卖合同等有关情况，做好贴息资格审核工作；严格履行审贷职责，做好贷款资金受托支付、分类统计、数据监测等方面工作；建立报表统计制度，按月向财政部和省级财政部门报送贷款发放、贴息资金使用情况，抄送中国人民银行、金融监管总局；签订贷款合同时，以适当方式告知贴息比例、贴息期限、贴息额度等要素，确保借款人知晓政策内容；按月收息时，自动扣除对应贴息金额，实现“免申即享”，并通过手机短信、APP消息等方式告知借款人国家政策享受情况。

（二）强化各方协同。财政部牵头组织实施，做好预算管理，加强资金使用情况监督。金融管理部门按职责分工做好房地产信贷管理，指导督促经办银行依法合规开展贷款发放和贴息工作。中国人民银行省级分行与省级财政部门共享相关政策执行情况，强化货币政策与财政政策协同联动。

（三）加强联合监管。财政部会同金融监管总局适时组织财政部各地监管局、金融监管总局各监管局开展联合抽查，发现通过违规操作套取骗取贴息的，收回贴息资金。对与客户合谋进行违规操作的银行，严格追究责任，情节严重的，不得继续经办相关贴息业务。

财政部  中国人民银行 金融监管总局

2026年9月29日

来源与阅读说明

来源：财政部。整理日期：2026年10月3日。政策原文保留完整段落；解读不替代主管部门解释。

查看官方原文

辅助核验：财政部有关负责人答记者问（2026年9月29日），明确商品住房包括新房和二手房。官方答问