武汉商品住房销售制度实施意见全文＋解读：预售过渡、现房定金与资金监管

武汉明确不同项目的预售适用规则，推进现房销售，并规范定金、资金监管和分批竣工。本文保留18项意见全文，解读8月28日界线、过渡条件及企业现金流影响。

政策信息卡

完整文件名：关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

文号与发文机关：此官方正文页面未展示本实施意见文号；文中建房规〔2026〕3号是所依据的部委通知文号，不作为武汉实施意见文号。发文机关为武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市地方金融管理局。

落款、公开与入库：正文落款2026年9月30日；主管部门网站公开时间2026年10月1日00:01；城链入库2026年10月9日。

效力与适用范围：正文规定自发布之日起执行，未列统一失效日期；适用于武汉市有关商品住房项目。正文按土地出让、规划许可、试点资格等设置不同适用规则，部分过渡安排延至2027年或2028年底。

办理条件：房地产开发企业、主办银行及项目主管部门等应按项目分类核验许可取得时间、资金监管、风险评估和备案情况；另行制定的具体办法不能视为已全部落地。

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析及操作建议，政策原文完整列于后文。

先建立项目时间档案，再判断适用制度

文件把土地取得和规划许可节点作为新旧预售规则的重要分界。8月28日（含）前已取得、含部分取得规划许可证的项目，与此前仅取得土地而未取得规划许可证的项目，适用条件不同。建议企业整理土地合同、许可、变更、施工及试点资格等证据，逐项目形成适用表；同一企业其他项目获得过渡安排，不能自然推及所有项目。

过渡条款有条件，也有各自的截止点

对8月28日（含）前拿地但未获规划许可的项目，原则上按新出让土地执行；经区政府评估交付风险、加强资金监管并备案后，2027年底前可按原条件申请预售。历史遗留问题项目通过存量盘活重签合同的对应安排延至2028年底。智能建造及装配式项目另有2026年底前取得两证等条件。截止时间不能互换，过渡资格也不能代替审批。

封顶预售将建设资金压力前移

对8月28日后新出让土地的预售项目，单体主体结构须完成屋面结构层混凝土浇筑，经区住房管理部门现场核查后方可申请预售。城链认为，这要求企业重新评估从拿地到取得销售回款之前的资本金和贷款安排。分期开发、供应商账期及施工计划要与资金封闭管理协调，不能靠提前收取不合规款项弥补前期缺口。

现房定金不是可以提前使用的工程款

现房销售项目取得施工许可证后，可以按要求制定、备案定金销售方案，并公示规定资料。定金原则上不超过总房价5%，应直接交存监管账户，监管期间不得使用，具备竣备交付条件后解除监管。对购房人，应核对合同、账户、退款及违约安排；对企业，该类定金不能计入可自由支配的建设现金流。

保函置换和土地分期都不能脱离条件

符合原有预售政策的项目，经银行自主风险判断，可申请保函置换监管额度内资金，置换不超过确保竣工交付额度的30%，留存不低于70%；按新出让土地执行的项目，置换政策另定。土地价款半年内缴纳不低于50%，延长期限亦须合同约定及相应决策。财务测算应区分确定安排和待批准事项，不应把政策上限全部作为可用额度。

对存量更新的价值在于分类处置与交付协同

实施意见为历史遗留项目盘活、最小单元分批竣备以及融资协调提供了路径。更新主体可先划清项目法律状态与适用规则，再衔接规划、建设、融资和销售方案。分批或分阶段竣备仍须满足水电气热及市政配套交付条件；现房销售还涉及首次登记及抵押注销。运营、交付和权证办理应一并纳入计划，避免只为提前销售而拆分项目。

完整政策原文

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，促进我市房地产市场高质量发展，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、完善商品住房预售管理

（一）明确既有预售政策适用范围。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证，8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年12月31日（含）前，已纳入省、市智能建造试点项目名录或按照《武汉市装配式建筑建设管理实施办法》认定为装配式建筑的商品住房项目，在2026年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同的）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。

（二）明确预售项目封顶认定标准。2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，经项目所在区住房管理部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

（三）优化保函置换监管资金。鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换。对符合原有预售条件、预售资金监管等政策规定执行的商品住房项目，房地产开发企业可向符合条件的商业银行申请保函置换监管额度内资金。商业银行按市场化、法治化原则充分评估风险后自主决策，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于该额度的70%。按新出让土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政策另行制定。

（四）加强预售资金监管。按新出让土地执行预售管理的商品住房项目，由市房产交易中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

二、有序推动商品住房现房销售

（五）稳步开展现房销售。2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。房地产开发企业在办理不动产首次登记后，应制定现房销售方案，报市住房管理部门备案后，按现房销售方案组织销售。

（六）规范现房定金销售行为。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业取得建筑工程施工许可证后，应制定定金销售方案并报市住房管理部门备案，市房产交易中心同步在项目主办银行开立定金监管账户。定金销售方案应载明项目基本信息、销售价格、定金收取标准、权利义务及违约责任处理等内容。房地产开发企业开展现房定金销售时，应当通过销售现场或互联网平台集中公示《营业执照》《房地产开发企业资质证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《定金销售方案》《购房定金合同（示范文本）》及销售人员信息等资料。《购房定金合同（示范文本）》由市住房管理部门牵头制定。

（七）加强现房定金交易监管。房地产开发企业应通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续，定金原则上不超过购房总价款的5%。购房人应将定金直接交存至定金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋具备竣备交付条件后解除定金监管。

（八）完善现房销售抵押注销。实行现房销售的商品住房项目，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。经房地产开发企业与抵押权人约定，同意销售抵押房屋的，在办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件。房地产开发企业与购房人签订购房合同时，应在合同中明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后即时完成合同备案手续。

三、优化土地供应管理

（九）优化土地出让价款缴付比例及时限。2026年8月28日后新出让土地除竞买保证金外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按程序决策后，最长两年内全部缴清。

四、分类开展项目竣工备案

（十）支持项目按最小单元分批竣工备案。商品住房项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时应拟定分期分区域开发计划，市自然资源管理部门会同住房管理部门指导合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。在水、电、气、热及市政配套齐全后方可交付。

（十一）实施分阶段竣工备案。优化商品住房项目竣工备案流程，楼栋以±0为界，具备条件的划分地下、地上两个阶段实施竣工备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

五、加大融资协调支持力度

（十二）发挥融资协调机制作用。2026年8月28日（含）前，已签订开发贷贷款合同的预售商品住房项目，按照市场化、法治化原则，经主办银行与房地产开发企业充分协商，可通过新增融资、展期或调整还款计划等方式，满足项目合理融资需求，缓解项目建设资金压力，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

（十三）开展分户土地使用权集合设定抵押试点。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，具体办法另行制定。

六、提升政务服务效能

（十四）推行“拿地即开工”。房地产开发企业签订土地出让合同并取得宗地不动产预告登记证明的，可先行办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续。对按土地出让合同约定按时缴纳土地出让价款的项目，其对应部分可申请办理预售许可手续。房地产开发企业为保障项目开工建设，申请商品住房开发贷款，在主办银行会同市房产交易中心对项目资金进行封闭管理的前提下，可办理宗地不动产抵押权预告登记，具体办法另行制定。

（十五）推行“交房即交证”。现房销售前，应办理不动产首次登记。推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

（十六）简化商品住房销售审批。推行销售方案与预售许可（现售备案）审批同步申请、并联办理，对符合法定条件的项目实行即报即批。推行告知承诺制，进一步精简申报收件材料。持续深化新房购置“一件事”改革，推动业务集成联办，提升房地产开发企业和群众办事便利度。

七、加强房地产市场监管

（十七）持续做好市场秩序规范。健全房地产市场信息公开发布机制，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为，维护房地产市场良好秩序。

（十八）完善建设全流程管理。压实各方主体责任，做好商品住房项目从规划设计至竣工交付的全流程管控，强化施工现场质量安全监督管理，统筹推进“好房子”建设。

本实施意见自发布之日起执行。

武汉市住房和城市更新局

武汉市自然资源和城乡建设局

武汉市地方金融管理局

2026年9月30日

附表与附件

官方发布页面未列单独下载附件，正文无附图或附表；通知及所附内容已完整保留于上文。

官方来源

武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市地方金融管理局：官方原始发布页面

城链入库日期：2026年10月9日；文件的成文、落款、公开和施行日期分别见政策信息卡及原文。