北京商品住房销售制度实施意见（全文＋解读）：项目分类、资金监管与交付节点

北京京建发〔2026〕460号以土地、规划许可和贷款合同等节点区分项目，明确预售监管、现房销售及融资安排。本文保留六部分全文，配项目条件示意图，说明更新开发的资金与交付边界。

政策信息卡

完整文件名称：北京市住房和城乡建设委员会等4部门关于发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

文号：京建发〔2026〕460号

制发单位：北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房资金管理中心

成文／落款／发布日期：2026年9月24日

效力与期限：官网标注现行有效；自发布之日起执行，未载统一终止日。特定在途项目过渡安排截至2027年底

适用地区与对象：北京市商品住房项目及开发企业、贷款银行和购房人；依土地出让公告、许可及合同日期分类

附件与图示：官方页面未列独立附件；原创条件图标注城链整理，不构成审批流程承诺

城链入库日期：2026年10月12日

城链解读

以下为城链基于官方公开文件的原创分析；示意图不替代原文及办理条件。

一、同属销售改革，各城市的执行细节不能混用

北京实施意见与此前收录的其他城市文件分别适用于各自行政区域。北京新项目主体封顶需覆盖楼栋顶板、楼顶构筑物和配套设施的混凝土浇筑，并由建设、勘察、设计、施工、监理等单位签署验收记录。现房销售则要求取得房屋首次登记后申请备案。更新项目团队应建立本地合规清单，不能只用全国政策概括或其他城市的办理标准安排销售节点。

二、项目分类应以可核对的证照日期为基础

预售规则把2026年8月28日作为分类界线：之后新发布土地出让公告的项目执行新条件；含当日前已取得含部分规划许可证、尚未办预售的项目有原政策安排。此前取得或正在出让土地但没有规划许可的项目，原则上也执行新政策，例外需要区政府确保交付、加强监管并报市级备案。城链建议先归集公告、合同和许可证，再向主管部门确认类别，不以内部立项或开工计划代替法定节点。

城链整理：依据本篇官方文件制作的条件示意图。来源与完整条件见政策信息卡及下文原文。

三、过渡期重点监管额度应包含红线外责任

符合特定过渡安排的项目在2027年底前仍可按原有条件申请预售，但重点监管额度需覆盖剩余工程费用，以及开发企业承担的红线外市政工程费用。资金全部进入市住房资金管理中心监管账户，支取须按规定审核。对于片区更新，红线外道路和管网往往与交付直接相关，财务模型应把这些支出与住宅建设统筹计算，不能因为工程在宗地外就从交付资金保障中剔除。

四、现房定金不宜被当作建设融资来源

北京文件写明，实行现房销售的项目取得施工许可证后可签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金；企业违约不能按期交房时，购房人可依合同约定提出解除。这里的“一般”和比例都应按原文准确表达，不能替换成其他城市的比例。项目公司应事先厘清定金合同、账户和责任条款，购房家庭需核对收款主体及交付约定，不能把销售宣传等同于已满足现房销售备案条件。

五、按揭到账延后，土地分期提供另一侧缓冲

2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后才能发放个人按揭贷款，含公积金贷款，并支付至监管账户。对应建设阶段资金需求，文件提出开发贷匹配建设周期，以及符合条件土地价款首期30个自然日内不低于50%、余款可延至两年内缴清且不计利息。城链判断，两项安排需放入同一现金流表：土地延期支付不能直接替代建设资金，银行提款仍应按工程进度与合同条件落实。

六、更新项目从融资排程走向交付排程

实施上可先完成项目分类，再与主办银行匹配开发贷投放、企业自有资金和监管账户，最后倒排验收、登记、备案及销售安排。文件推动轨道站点周边布局、市政配套和七通一平，要求全过程质量管理。片区开发主体应同步明确配套建设责任、移交节点和运营承接，避免单独压缩住宅工期却忽略交付条件。配图用于解释关键条件，具体办理仍以原文和主管部门执行要求为准。

完整政策原文

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，结合本市实际，提出如下实施意见。

一、全面加强预售管理

（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另行印发。

（二）在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管按以下要求执行：

1.设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件。

2.预售资金应全部进入市住房资金管理中心监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由房屋所在区住房城乡建设（房管）部门审核。

（三）2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

二、有序实施现房销售

2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

三、推行主办银行制度

2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

四、完善商品住房信贷管理

（一）规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

（二）加大开发贷款支持力度。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

五、优化土地供应管理

统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

六、持续做好市场秩序规范和质量监管

加大对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，切实维护购房人合法权益。商品住房开发建设实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。

北京市住房和城乡建设委员会  北京市规划和自然资源委员会

国家金融监督管理总局北京监管局  北京市住房资金管理中心

2026年9月24日

附表与附件

官方页面未列独立下载附件；完整正文及署名已保留于上文。

官方来源

北京住房公积金管理中心：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月12日。原发、成文与施行日期分别见政策信息卡；草案不等于已生效政策。