上海市房屋管理局关于对本市房地产估价机构进行检查的通知（全文＋解读）

上海房地产估价机构检查进入自查报送窗口：10月20日前提交自查报告及附件1、2，经营情况表另于2027年1月20日前报送。全文及三份原始表格附后，解读其对城市更新资产估值与机构选择的影响。

政策信息卡

文件名称：上海市房屋管理局关于对本市房地产估价机构进行检查的通知

文号：沪房市场〔2026〕147号

发文机关：上海市房屋管理局

成文／发布日期：2026年9月17日／2026年9月30日

地区与适用主体：上海市房地产估价机构（含分支机构）和注册房地产估价师；本次检查按全覆盖要求进行

关键期限：2026年10月20日前完成自查及报送自查报告、附件1和2；附件3于2027年1月20日前报送。正文未另列统一有效期

材料口径：相关人员与证照材料对应时点为2026年10月9日—20日；经营情况汇总表按自然年度统计，具体以原表说明为准

入库日期：2026年10月13日；当前为自查窗口，不是今日新发文件

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析，操作建议与政策原文分开列示。

一、检查的是持续合规，不是只看一张证

本次检查覆盖机构备案、专业人员、内部制度、信用档案、评估准则、分支机构、异地执业、业务收费、报告备案和档案管理。城链认为，这对城市更新中的资产交易、抵押融资和征收估价具有基础性意义：选一家估价机构，不能仅核对它过去是否取得备案，还要确认当前人员和等级条件是否持续满足要求，报告是否由符合要求的人员签署，档案能否支持结论。检查本身不直接给某个更新项目定价，也不是新增购房补贴或融资额度。

二、资产盘活需要能够复核的估值过程

城市更新往往涉及原有房屋、土地权益、改造成本及未来用途预期，交易参与方对价格的理解可能不同。文件重点检查报告合法性和规范性，同时检查迎合高估、低估以及恶意低收费等行为。对应到项目实践，委托方应当提供真实完整的权属、使用状况和交易资料，保留委托范围与假设条件的沟通记录。不能为了融资额度或交易目标，倒推一个希望得到的估值结果。这里的项目建议属于城链分析，具体估价方法和结论仍由专业机构依法确定。

三、两组报送日期不能混在一起

自查报告及附件1、2，应于2026年10月20日前报送，均一式两份并加盖机构公章；附件3则于2027年1月20日前按通知指定邮箱报送。自查所附证照、注册及养老保险等材料对应时点为10月9日至20日。附件2要求填写包括管理、财务人员在内的所有员工，人数应与附件1一致；附件3按自然年度统计经营情况。实际操作可建立一张材料清单，逐项核对统计口径、签章、份数和报送渠道，避免把不同年度口径混用。

城链整理：估价机构自查与报送时间示意。仅提炼重点，完整条件见原文。 政策依据：沪房市场〔2026〕147号

四、报告抽取让日常质量管理更重要

通知明确每家机构随机抽取两份估价或咨询报告，按2025年、2026年、2024年自然年度顺位逐份抽取；随后通过系统与自查材料交叉核验，组织专家评审。由此可见，准备工作不能只围绕即将提交的自查表，还需要回看既有项目档案是否完整、报告备案是否及时、人员与合同是否对应。对更新项目业主而言，可在委托和成果验收中核实报告编号、签署人员及备案情况，保留后续复核所需资料，而非只接收最终价格数字。

五、把监管要求转成采购与履约动作

城链建议更新项目实施主体将机构资格核验、人员核验、资料交接、成果审核和档案移交纳入估价服务采购及履约安排。对分支机构或异地执业，还要核查相关条件和留存要求。检查结果公告时间另定，不能把参与自查当成已通过检查；不符合条件或报告不合格的，应按要求整改，违法违规另依法处理。项目融资、资产转让或征收补偿的其他审批程序仍须分别履行，本通知不能替代这些程序，也不意味着估价报告一经提交就获得政府认可。

完整政策原文

各房地产估价机构：

根据《中华人民共和国资产评估法》《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规定，为进一步加强本市房地产估价机构（含分支机构，以下简称估价机构）和注册房地产估价师（以下简称估价师）的事中事后监管，促进房地产估价行业持续健康发展，经研究，对本市房地产估价机构开展检查。现就有关事项通知如下：

一、检查内容

按照相关法律规章的要求，结合本市房地产估价行业实际，本次检查包括但不仅限于以下方面：

1、估价机构备案情况。估价机构取得备案证书后，是否持续符合备案条件和相应等级条件；估价师是否存在频繁变更注册和注册证书挂靠的情形。

2、评估专业人员情况。估价师、其他专业领域评估师和评估从业人员的劳动合同或者聘用合同的签订情况、社会保险办理情况、人事档案管理情况；估价师继续教育情况，以及签署估价报告情况。

3、内部制度建设和落实情况。估价质量控制、估价档案管理、财务管理、人事管理等各项内部管理制度的建设情况，以及各项管理制度的落实情况。

4、信用档案建设情况。向社会公示的信用档案与估价机构自查材料和实际情况是否一致，信息上报是否及时。

5、执行评估准则情况。贯彻执行国家和本市房地产估价规范、标准的情况，重点检查估价报告的合法性和规范性。

6、分支机构情况。本市估价机构依法设立分支机构的数量，目前是否符合设立条件，以及估价业务范围、评估收费和监管情况等。

7、异地执业情况。在本市以外开展的房地产估价业务，是否按规定向业务发生地的行业管理部门留存估价报告。

8、业务承揽和收费情况。是否有超越等级、以个人名义等违规承揽房地产估价业务的行为，是否有迎合高估或者低估、恶意低收费等不正当竞争的行为。

9、执行估价报告备案和遵守行业自律情况。估价机构和估价师执行本市房地产估价报告网上备案的情况；估价机构、估价师、评估从业人员是否有违反相关法规的规定、本市房地产估价行业自律的行为，以及“两承诺”的履行情况。

10、房地产估价档案管理情况。档案管理制度是否建立健全，是否专人专地按要求保管；归档是否及时，是否存在应归未归的档案；归档资料是否完整、准确；保存期限是否符合规定；是否存在档案遗失或擅自销毁等情形。

二、检查安排与要求

检查按“全覆盖”的要求进行，具体安排和要求如下：

1、机构自查。2026年10月20日前完成，各估价机构应当按照本通知的要求，认真对照自查，并改正存在的问题。

自查报告和附件1、2（均需一式两份并加盖机构公章），请于2026年10月20日前报送（地址：世博村路300号6号楼1712室，邮政编码200125）；附件3（需加盖机构公章），请于2027年1月20日前至邮箱（shfgscc@163.com）报送。

自查报告，需附以下材料的复印件(材料对应时点为2026年10月9日-20日)：一是估价机构营业执照、房地产估价机构备案证书；二是房地产估价师注册证书（其他专业领域评估师提供登记卡或执业证明材料）；三是估价机构所有人员参加城镇基本养老保险情况。

2、报告抽取。2026年10月30日前完成，在本市房地产估价报告网上备案管理系统中，按照随机的原则抽取报告。每家估价机构均抽取两份房地产估价报告（或者咨询报告）用于质量评审。按照2025年自然年度、2026年自然年度、2024年自然年度的顺位逐份抽取。

3、复核检查。2026年11月10日前完成，通过“全国房地产估价机构备案管理系统”和“上海市房地产估价报告网上备案管理系统”，与企业自查报告等材料进行交叉比对，重点核查估价机构的基本信息、备案条件和等级条件、估价师注册等情况。

4、报告评审。2026年12月中旬前完成，由评审委员会组织专家进行评审；专家随机配对评审报告，每份报告由三名专家评审；评审标准执行全国统一的估价报告评审标准。

5、结果公告。具体时间另定，一是将检查合格的估价机构名单、检查不合格的估价机构名单在我局门户网站公告；二是将估价报告评审结果在我局门户网站公告。

三、组织安排

本次检查由我局按照本通知和相关规定组织实施。为保障检查工作公平公正，一是成立核查组，具体负责核查工作；二是成立评审委员会，负责对报告评审结果进行复核评定。

四、工作要求

1、估价机构要认真、全面、客观地进行自查，及时、真实、准确地填写和报送相关材料，并对填报材料负责。

2、估价机构应当及时自纠自查中发现的问题，如在核查、报告评审中发现估价机构、估价师、其他专业领域评估师和评估从业人员存在违法违规行为的，将依法依规予以处理，并记入信用档案；如检查发现有估价师注册证书挂靠的，将依法注销注册。

3、对不持续符合备案条件或者相应备案等级条件的、随机抽查的估价报告被判为不合格的，估价机构应当按照要求整改或者改正；未按要求整改或者改正，整改后仍不符合备案条件或者相应备案等级条件或者报告仍不合格的，将依据有关规定予以处理。

特此通知。

2026年9月17日

附表与附件

以下三份为官方原始Word表格，可下载填写；本篇未将表格页作为正文图片展示。

1、房地产估价机构自查情况汇总表（2026年度）.doc（官方原附件）

2、房地产估价机构所有从业人员基本情况汇总表（2026年度）.doc（官方原附件）

3、房地产估价机构经营情况汇总表（2026年度）.doc（官方原附件）

官方来源

上海市房屋管理局：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月13日。原发日期及适用期限见政策信息卡。