深圳商品住房销售制度实施意见（全文＋解读）：预售过渡、现房定金与主办银行

深圳10月15日印发住房销售制度实施意见，区分新地块与在途项目，明确预售资金监管、现房定金和主办银行规则。本文保留全文，重点解释8月28日分类节点、过渡条件和融资安排，避免将局部规则套用于所有项目。

政策信息卡

文件名称：深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局深圳监管局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

文号：深建文〔2026〕131号

发文机关：深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局

落款／公开日期：2026年10月15日／2026年10月15日14:00

施行及期限：自印发之日起施行；原文未列固定有效期。各项过渡节点须分别核对

地区与对象：深圳市商品住房项目、开发企业及相关金融机构、主管部门；按土地公告和许可证等条件分类

入库日期：2026年10月16日；原文于前一日公开

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析，操作建议与政策原文分开列示。

一、先判断项目类别，再判断销售条件

实施意见的核心是按项目进度衔接新旧制度。8月28日后新公告出让土地的项目，申请预售须达到单体主体结构封顶等条件，预售资金实行全额、全过程监管。此前已取得或部分取得规划许可证的在途项目，则有原政策衔接安排，许可证变更以首次取得时间判断。项目团队应把土地公告、规划许可、预售许可、开发贷合同分别建档，这些日期对应不同条款，不能只用“8月28日前后”一句话概括所有管理要求。

二、过渡安排有条件，更新历史项目须另行核实

已取得土地但未取得规划许可的在途项目原则上执行新预售政策；原条件过渡还要求区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市住建局备案，时间窗口至2027年12月31日前。城链认为，对城市更新项目而言，这要求实施计划与交付能力评估提前落实，不能把过渡期当成无条件放宽。文件明确8月28日及以前的“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究，本篇不能据此给这些项目承诺适用某项具体豁免。

三、现房销售和提前收定金并非同一审批节点

新公告出让土地项目优先选择现房销售，出让公告明确要求现售的必须执行。正式现售备案要求先完成房屋首次登记、具备交付条件，所售房屋和土地使用权不得有抵押、查封等情形。已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，可以按条件签订定金合同；原文是定金“一般不超过”总价3%，不能写成全部项目无例外的硬性结论。合同要明确售价、交付时间和违约责任，缴定金也不等于房屋已达到正式现售条件。

城链整理：深圳项目分类、销售与资金节点核对。仅提炼重点，完整条件见原文。 政策依据：深建文〔2026〕131号

四、现金流测算要围绕项目账户重做

文件对8月28日后签订开发贷合同的项目推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，可由其牵头银团融资。开发贷款、自有资金、现售收入等项目资金进入相应账户管理。8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房贷款须在竣工备案后发放。对实施主体而言，建设期资金不能简单依赖购房人按揭提前补足，应同步测算开发贷投放节点、自有资金缺口与工程付款安排。政策支持合理融资需求，并不免除银行市场化审查。

五、把土地付款与许可、登记条件逐项对齐

符合条件的住宅用地可按公告约定分期缴款，首期须在合同签订30个自然日内缴清且不低于50%，余款原则上一年内缴清，特殊项目须经集体决策才可延至两年。分期期间可凭出让合同申请相关规划许可，但首次土地登记和合同范围内首批商品住房预售许可需土地价款缴清。城链建议形成一张从供地、融资到交付的责任清单，由开发、财务、法务和工程共同核对，不能把“可分期”误读为取得预售许可前无需结清地价。

完整政策原文

深建文〔2026〕131号

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等有关规定，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，结合我市实际，制定如下实施意见。

一、完善商品住房预售管理

（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，标准为申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

（二）在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，开发企业申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。建设工程规划许可证有变更的，以首次取得建设工程规划许可证的时间为准。

2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府（含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会）确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按我市原有预售条件申请预售，区住房建设部门应当按照有关要求加强项目预售资金监管，设定预售资金监管额度，保障项目交付办证。

（三）2026年8月28日（含）前的“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究。

二、有序推进现房销售

（一）现房销售适用范围。自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。通过招拍挂方式出让、在土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。

（二）现售备案要求。开发企业在取得房屋首次登记后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报项目所在区住房建设部门备案后，可按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

（三）现房定金管理。已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%；购房定金合同应当约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业依法返还定金，承担违约责任。

三、推行主办银行制度

2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制，开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应当纳入在主办银行开立的资金账户管理。

项目所在区住房建设部门履行预售资金和现房定金监管职责。深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，承担预售资金和现房定金具体监管工作。

四、加大融资支持力度

2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应当根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应当通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

五、优化土地供应管理

（一）优化土地供应。规划和自然资源部门应当结合住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可实行带规划方案出让。对于通过招拍挂方式出让、实行现房销售的项目，应当在土地出让公告中公开现房销售相关信息。

（二）土地出让价款缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。实行分期缴纳的，首期款应当在国有建设用地使用权出让合同签订之日起30个自然日内缴清，缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可以在两年内缴清；分期缴纳的，不计利息。出让价款具体支付方式在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。分期缴款项目在土地出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。

六、强化质量监管与市场规范

（一）统筹推进“好房子”建设。建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。

（二）优化项目行政审批。持续优化商品住房项目规划设计、开发建设、竣工验收以及上市销售等审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境。

（三）规范市场秩序。健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监督，加大对违法违规行为的查处力度，切实维护购房人合法权益。

本实施意见自印发之日起施行。此前相关内容与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

深圳市住房和建设局

深圳市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局深圳监管局

2026年10月15日

附表与附件

官方正文未列独立下载附件或附表，完整公开原文见下方官方来源。

官方来源

深圳市住房和建设局：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月16日。原发日期及适用期限见政策信息卡。