武汉危旧住房自主更新原拆原建试点通知（全文＋解读）：八项流程与业主同意边界

武汉公开危旧住房自主更新原拆原建试点通知，明确适用范围、八项流程和十条支持政策。本文依据8页正式PDF保留全文，区分试点申报、签约审批与实际拆除的不同同意条件，并解释增量规模和资金负担边界。

政策信息卡

文件名称：关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知

文号：武住更发〔2026〕21号

发文机关：武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市财政局、武汉市地方金融管理局、武汉住房公积金管理中心

落款／公开日期：2026年9月11日／2026年10月12日；以正式PDF与官方公开页分别核对

效力与期限：官方页面标注有效；正文未另列固定有效期和单独施行日期

适用范围：武汉市行政区域内国有土地上的老旧小区（含单栋住宅楼），符合详细规划及危房、非成套住房或规定建成年限等条件之一，并符合产权等要求

入库日期：2026年10月16日；近期公开文件收录，成文日期并非本日

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析，操作建议与政策原文分开列示。

一、试点入口以房屋条件和产权基础为前提

通知把自主更新对象限定在武汉市国有土地上的老旧小区和单栋住宅，并要求符合国土空间详细规划。危房需整体拆除、非成套住房影响功能、80%以上面积建筑建成超过25年且确需改善，是三类可适用条件。项目仍须确保土地房屋权利清晰合法、无争议，原则上已完成不动产登记。城链认为，前期最有价值的工作是整理产权和房屋状况，而非先承诺新增面积；涉及历史文化街区等重点地区，还要按相应保护规定办理。

二、三个同意门槛分别对应不同动作

正式文件规定，试点申报须经专有部分面积和业主人数均占80%以上同意；签约达到面积和人数均90%以上，才可启动规划、建设审批手续，未达比例项目自动终止。实际拆除除法律法规规定排危抢险外，需全体业主同意。三者不能互相替代，达到90%签约不等于可以拆除不同意业主的住房。联合社或自主更新委员会应分别留存意愿征集、依法表决、协议签订和拆除同意材料，避免把前一环节的意见书直接用于后一环节。

三、增量空间用于改善条件，不是普遍增容承诺

条件受限项目按不扩大原占地、不扩大原建筑面积、不超原高度的“三原”方式改造；具备条件的项目可按政策适当增加地上规模。支持政策强调原则上不增户、不改用途、不突破用地红线，增量主要服务厨厕改善及必要公共设施，原则上不超过原登记地上建筑面积30%。原文还规定原则上单套户型建筑面积最大不超过90平方米。具体方案须结合地块条件和批准程序确定，不能只把30%作为项目可售面积或业主无偿获益测算依据。

城链整理：武汉自主更新的三个不同业主同意门槛。仅提炼重点，完整条件见原文。 政策依据：武住更发〔2026〕21号

四、资金方案先说清业主出资，再争取支持

原面积部分综合改建成本等由业主负担，新增面积由业主结合同地段同品质住房评估价负担，且不低于综合改建成本等费用，具体办法由各区制定。符合条件项目可按规定申请相关财政支持，公积金提取、贷款及银行融资也分别受业务规则约束；专项补贴逐年递减，仍需区级办法。城链建议对成本、补助和贷款分别列出已落实与待确认金额，不能将“可申请”直接计为到账资金，更不能把自主更新宣传成政府全额买单。

五、八项流程延伸到验收和产权登记

正式PDF共有八项工作流程：划范围、申报试点、确定主体、编方案、方案报审、签协议、办手续和不动产登记。联合社依规委托有资质单位实施，方案应含成本筹资、分房、交付和后续管养等内容。方案获批后仍须依法办理规划和施工许可，竣工验收合格才能交付；需补缴土地出让金的，应在登记前依规缴纳。对专业服务机构而言，应把居民沟通、评估、设计、资金监管和交付登记串联起来，原件中的手续与登记环节不能因解读篇幅而遗漏。

完整政策原文

武汉市住房和城市更新局

武汉市自然资源和城乡建设局

武汉市财政局文件

武汉市地方金融管理局

武汉住房公积金管理中心

武住更发〔2026〕21号

关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知

各区人民政府，各有关单位：

为贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号）、《湖北省住建厅湖北省自然资源厅关于探索推进城镇危旧房自主更新的指导意见》（鄂建函〔2025〕160号）、《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025-2027年）》（武办文〔2025〕34号）等文件要求，经市人民政府同意，现就推进危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的有关事项通知如下：

一、总体要求

坚持以人民为中心的发展思想，以消除房屋安全隐患、改善群众居住条件为目的，严格落实“三看”遴选标准，即“一看”社区攻坚能力、“二看”改造基础条件、“三看”居民改造意愿，选取一批试点项目。坚持“业主自愿、市场运作；政府引导、政策支持；党建引领、多元参与；因地制宜、分类施策”的工作原则，采取试点先行、探索创新的推进方式，有序稳妥开展危旧住房自主更新、原拆原建工作。着力营造居民主动参与、社会广泛支持的良好氛围，确保改造工作扎实推进、取得实效，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

对条件受限项目，按“三原”（原则上不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度）方式改造，不增加户数与建筑规模；具备条件的项目，鼓励业主自主更新、原拆原建，原则上不增加户数，可适当增加地上建筑规模，无需办理供地手续；纳入危旧房合作化改造试点计划的项目，可按我市有关文件办理。

二、适用范围

危旧住房自主更新、原拆原建是对老旧小区（含单栋住宅楼）进行拆除重建，适用范围为武汉市行政区域内国有土地上，符合国土空间详细规划，且符合下列条件之一的：一是小区部分房屋出现主要承重构件损坏，被鉴定为C级或D级危房，需整体拆除的；二是无独立厨房、卫生间等非成套住房，影响居住功能的；三是80%以上面积的建筑建成时间超过25年，确需改造改善居住条件的。

纳入自主更新项目范围的，应确保土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。位于历史文化街区、历史地段等重点地区的项目，按照有关规定办理。

三、工作流程

1.划定范围。各区人民政府应依据国土空间规划和城市更新专项规划，合理划定本辖区危旧住房自主更新、原拆原建试点项目范围。

2.申报试点。试点项目范围内业主可成立联合社或自主更新委员会（以下简称“联合社”），负责组织居民意愿征集、协议签订和报批报建、房屋分配等具体工作。经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意后，向属地街道申请，经区人民政府同意，报市住房和城市更新部门纳入试点，享受试点支持政策。

3.确定主体。联合社依规委托有相应资质的单位作为项目实施主体，项目实施主体负责组织编制项目实施方案、工程建设等具体工作。实施方案包含改造范围、改造内容、项目规划（建筑）设计方案、成本测算及资金筹措、房屋分配、交付期限、后续管养等内容。

4.编制方案。区城市更新主管部门应当会同区自然资源和城乡建设、园林、水务、城管等部门指导实施主体编制项目实施方案。

5.方案报审。项目实施方案经业主依法表决通过后，由实施主体将项目实施方案报区城市更新主管部门审查，经区人民政府或者区人民政府授权的机构批准。

6.签订协议。由联合社组织业主与项目实施主体签订协议，协议包含权利义务、违约责任、项目实施方案、签约时间等，经专有部分面积占90%以上的业主且人数占比90%以上的业主签订协议后，联合社可启动规划、建设审批手续办理；未达到签订比例的，项目自动终止。除法律法规规定排危抢险外的，需全体业主同意后实施拆除。如实施主体采用市场化方式归集业主房产权益的，按照有关规定执行。

7.手续办理。联合社持相关材料，依规向区自然资源和城乡建设部门申请办理建设工程规划许可证，向区行政审批部门申请办理施工许可证。项目根据实施方案中规划（建筑）设计方案依法依规完成相关建设手续办理后，依据经批准的项目设计方案实施改造。工程完工后，按规定办理相关验收手续，验收合格方可交付使用，联合社可办理注销登记。

8.不动产登记。不动产登记机构结合项目实际，采用按户首登、变更、转移等登记类型提供服务。对需补缴土地出让金的，应在办理不动产登记前，按相关规则缴纳出让金。

四、支持政策

1.危旧住房实施自主更新、原拆原建，原则上应按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的标准进行拆除重建，可适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。其中，涉及按栋进行更新的应按照基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准进行重建。

2.为改善居民居住条件，可适当增加建筑规模，以满足《住宅项目规范》（GB/55038-2025）关于厨厕面积的标准，补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施，无需办理重新供地手续。以上地上建筑规模增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%。

3.支持分类核缴土地价款。按照《关于进一步促进本市住宅品质提升的若干意见》（武自然资建发〔2026〕5号）可享受免计容奖励的公共设施，无需缴纳土地价款。对原土地使用权类型为划拨的，支持参照保障性住房管理，更新后可保留划拨，无需补缴土地出让金。对原土地使用权类型为出让的，更新后增加产权面积的部分，可按国家规定的最低标准核算。

4.原厨房、卫生间面积小于《住宅项目规范》（GB/55038-2025）最低标准的，可以参照规范适当增加厨房、卫生间使用面积达到最低标准，使用面积厨房约3.5平方米、卫生间约2.5平方米，和优化套内布局。原则上单套户型建筑面积最大不超过90平方米。

5.在不影响周边权利人、确保安全的前提下，因客观历史条件限制，满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制。

6.鼓励对按照装配式建筑、绿色建筑进行危旧住房自主更新、原拆原建的试点项目，按我市相关规定享受免计容奖励。

7.业主应负担住房原面积部分综合改建成本等费用；改建后新增面积部分，业主结合同地段同品质住房评估价负担，不低于综合改建成本等费用，具体办法由各区人民政府制定。鼓励原住房产权单位通过资金补助、共建配套设施等方式参与改造。

8.符合条件的试点项目，可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程（城市危旧房改造）补助资金、省级城乡建设发展引导资金、武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金、老旧小区改造资金等政策性资金给予相应补贴。

9.鼓励银行机构提供低息、长周期贷款服务，支持危旧住房自主更新、原拆原建试点项目，支持通过房产抵押进行融资担保。支持业主可按有关规定提取个人公积金以及公积金贷款等方式筹集改造资金。

10.政府对危旧住房自主更新、原拆原建试点项目给予专项补贴，补贴金额逐年递减，具体办法由各区人民政府制定。

五、保障措施

（一）加强组织领导。各区人民政府要高度重视危旧住房自主更新、原拆原建试点工作，加强统筹协调，明确部门职责，形成工作合力，市发改、财政、自然资源和城乡建设、住房和城市更新、园林、水务、城管等相关部门根据职能分工，加强工作指导，确保试点工作有序、高效推进。

（二）夯实群众工作。坚持党建引领，街道党工委要指导社区各级党组织和骨干力量，统一政策口径，通过居民代表会议、微信群、公告、宣讲会和实地观摩等方式广泛宣传，引导群众参与。通过入户走访和问卷调查等方式，逐户核实信息、梳理居民诉求并分类施策；针对建设标准、改造内容、出资额度等问题，组织相关部门提供技术指导，并建立沟通渠道，回应居民关切。积极推动规划师、建筑师和评估师“三师”进社区，协助居民有效参与。

（三）探索政策创新。要加大政策支持力度，因地制宜制定支持危旧住房自主更新、原拆原建相关配套细则、工作指引、项目储备库等，积极探索优化审批机制，开辟绿色通道，精简改造工程审批事项和环节。推行建筑低碳改造，依托产业优势，推广智能建造等绿色建造方式，提速项目建设，联动带动绿色产业发展，打造宜居改造样板。深化金融领域创新，探索REITs、绿色金融、碳资源交易等融资渠道，丰富资金筹措路径。各区人民政府可设立危旧住房自主更新、原拆原建资金共管账户，研究制定资金使用规则、资金监管方案等，确保资金使用安全。改造资金由区人民政府、监管银行、申请主体共同监管。

武汉市住房和城市更新局

武汉市自然资源和城乡建设局

武汉市财政局

武汉市地方金融管理局

武汉住房公积金管理中心

2026年9月11日

武汉市住房和城市更新局办公室

2026年9月11日印发

附表与附件

以下链接提供完整8页官方PDF，含红头、署名、印章和印发信息。正文保留全部政策文字，仅去除页码和排版空白；未将8页逐页作为正文图片展示。

关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知（8页完整PDF）（官方原附件）

官方来源

武汉市住房和城市更新局：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月16日。原发日期及适用期限见政策信息卡。