无锡规划用地支持老旧住区零星改造提升政策（全文＋解读）

无锡以指标统筹、组合供地、规划许可和产权登记支持零星更新。本文补录8月公开、9月生效的有效政策，保留13项措施全文，解析自主更新的实施路径与条件边界。

政策信息卡

完整文件标题：市政府办公室印发关于规划用地支持老旧住区零星改造提升若干政策措施的通知

文号：锡政办规〔2026〕1号

发文机关：无锡市人民政府办公室

成文／公开日期：2026年8月7日／2026年8月18日

施行与有效期：2026年9月10日起施行，有效期至2031年9月9日；上位及相关政策调整时相应调整

地区与对象：无锡市城镇开发边界内老旧住区零星改造提升等更新工作；江阴、宜兴可细化操作规定

办理条件：按具体项目核对规划、用地、权利人意见及登记材料；本文列示的便利不构成无条件许可

补库说明：原发于2026年8月18日，2026年10月19日入库；属于有效基础政策补库，并非今日出台新规

城链解读

以下为城链原创分析，操作建议与政策原文区分列示。

零星更新的难点是规则衔接

这份政策值得补库，是因为它把小规模更新中经常断开的几个环节连接起来：地块太碎如何统筹指标，增加必要设施如何计算容积率，供地和许可怎样配合，建成后的权利如何登记。文件适用于城镇开发边界内的相关更新工作，并支持探索自主更新。对居民、实施主体和地方平台，第一步应确认项目边界和土地房屋权属，而不是直接套用某一项激励。只有把规划条件、建设内容和最终产权安排同步说明，零星改造才有机会从改善意愿走到可实施方案。

指标可以统筹，但不能任意增加面积

文件允许在详细规划中合并或拆分地块，对容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等统算；多个零星地块也可整体出具规划条件。其关键约束是不突破整体指标，部分分地块指标才可作为引导内容统筹。民生公益设施和危旧住房成套化改造的新增面积可不受规划容积率指标制约，但前提是对周边不产生负面影响。必要楼梯、电梯、无障碍等设施可不计容，也不等于免除结构安全、消防或其他要求。商业新增面积不能仅因位于更新项目中就套用这些条款。

供地便利需要落实到每块地和每种用途

分散地块组合供应的前提，是明确每块地的规划管控要求。混合功能也须符合混合用地管理要求，主用途决定供应方式，不同用途可分别确定年限、评估地价。因此，前期策划应将公益配套、住宅和经营用途分别列清，避免只写笼统的综合开发。危旧住房成套化改造增加厨房、卫生间等必要面积，原土地权利为划拨的，新增部分仍为划拨；这一规定有明确场景，不能扩展为所有新增建设面积均可无偿取得。项目测算仍需逐项核对供地和费用依据。

城链整理：零星更新实施路径，仅为阅读辅助。政策依据与完整条件

优化不恶化需要证据和程序

现状条件导致规划指标无法执行现行标准时，文件提供优化不恶化路径，同时要求满足安全、环保、消防，开展比对分析、征求利害关系人意见，并按规定论证审查。城链建议用改造前后对照表说明采光、交通、公共空间等具体变化，让影响可讨论、可验证。设计方案达到规定深度时可提前同步公示，且已公示方案未调整才可在许可阶段不再重复公示。规划许可豁免也有清单范围，豁免规划许可不代表所有建设手续和质量责任一并免除。

从居民共识到登记，提前安排责任主体

原拆原建产权归集条款要求全体权利人共同委托实施主体，并在房屋拆除后申请国有建设用地使用权变更登记，不能将其解释为少数人同意即可代办。竣工验收备案后，原权利人依据最终方案和房屋分配协议等材料申请首次登记；可销售新增面积及配套设施另有相应登记安排。建议实施前明确原权利、新增面积、配套用房各自归属，保留协商及委托材料，并向属地部门核对办理路径。本文流程图是阅读辅助，不能替代最终方案、法定材料或主管部门的具体审查。

完整政策原文

各市（县）、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

《关于规划用地支持老旧住区零星改造提升的若干政策措施》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

无锡市人民政府办公室

2026年8月7日

（此件公开发布）

关于规划用地支持老旧住区零星改造提升的

若干政策措施

为落实中央城市工作会议精神，加强规划用地政策支持，更好推进城镇开发边界内老旧住区零星改造提升等城市更新工作，助力探索自主更新等方式，结合我市实际，制定如下政策措施。

一、支持零星地块规划指标统筹平衡

（一）支持详细规划地块指标统算。允许在详细规划中合并或拆分地块，对不同地块的容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等指标进行统算，重点支持原拆原建指标统筹，根据实施条件，部分指标可在街区范围内统算。

（二）支持零星地块整体出具规划条件。可将多个零星地块作为一宗地整体出具规划条件，按照详细规划统算规则提出宗地整体指标和分地块细化指标，在不突破整体指标的前提下，可将分地块细化指标作为引导性内容，在分地块间统筹平衡。

二、探索老旧小区改造容积率激励政策

（三）民生公益项目新增建筑面积视为符合规划。为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及危旧住房成套化改造项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑面积可不受规划容积率指标制约。

（四）增设必要附属设施建筑面积可不计容。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施及公共景观休憩设施，其建筑面积可不计入容积率。

三、支持零星地块组合供应

（五）支持零星地块组合供应。更新项目包含多个分散地块的，在明确每个分散地块规划管控要求的前提下，可整体供应，整体签订有偿使用合同或核发划拨决定书，按同一宗地管理。

（六）支持用地性质混合供应。为完善提升老旧小区生活品质，支持同一地块内用途互利的功能混合布置，但应符合混合用地管理要求。混合用地供应方式按照主用途确定，可根据不同用途分别确定使用年限、分项评估后按比例确定地价。

（七）探索多元化供应方式。鼓励更新项目因地制宜灵活运用划拨、出让、租赁等多元供应方式，支持带方案、带建筑物出让。城市更新中危旧住房因成套化改造增设厨房、卫生间等设施而增加的必要建筑面积，原土地权利为划拨的，新增部分仍为划拨。

四、优化建设项目规划许可

（八）探索“优化不恶化”规划实施路径。更新项目因现状用地条件制约，规划指标无法执行现行标准规范的，可依据省城市规划管理技术规定，按“优化不恶化”原则进行优化完善。更新项目实施方案的建设内容应满足安全、环保、消防要求，开展指标“优化不恶化”比对分析，征求利害关系人意见，按规定进行专家论证和部门审查。鼓励采用实景三维底座进行数字比对分析和多方案验证，提高城市更新人居品质。

（九）加强规划许可靠前服务。针对更新项目制约条件多、复杂程度高、需求多样化的特殊性，并联推进更新项目规划条件制定和方案预审，为带方案挂牌、带建筑物挂牌、分层供应、组合供应、存量改扩建等提供规划支撑，助推项目多证联发。

（十）优化规划许可公示流程。更新项目实施方案的建设内容达到建设工程设计方案深度的，可在更新意愿调查阶段提前同步公示建设工程设计方案。如涉及详细规划调整的，可在详细规划公示阶段提前同步公示。公示方案应符合内容、格式等要求。办理建设工程规划许可时，已公示方案未作调整的，可不再进行建设工程设计方案公示。

（十一）优化规划许可豁免清单。将老旧小区改造、功能完善涉及的屋顶平改坡、加装电梯、增设专用消防钢楼梯、公厕、门卫、垃圾收集房等情形，以及符合用地兼容管理要求的既有合法建筑局部功能转换和改造，纳入规划许可豁免清单，豁免清单可进行动态完善。建立部门联动机制，按需通过联系单、方案联审等方式，实现城市更新项目的高效规划管理。

五、深化不动产登记服务

（十二）支持原拆原建委托办理产权归集。依据最终的更新项目实施方案，更新地块内的全体权利人可共同委托项目更新实施主体，在房屋拆除后申请办理国有建设用地使用权变更登记。

（十三）支持更新项目不动产登记。更新项目完成竣工验收备案后，原权利人依据最终的更新项目实施方案和房屋分配协议等材料自行或委托实施主体申请办理不动产首次登记；新增建筑面积可销售的，申请人依据不动产登记相关法律法规要求提供相关材料申请办理不动产转移登记。新增的配套设施用房，由项目实施方案明确的权利主体申请办理相应不动产登记。

本政策措施自2026年9月10日起施行，有效期至2031年9月9日。执行期间如遇国家及省、市有关政策和规定调整的，本政策措施即进行相关调整。江阴市、宜兴市可结合本政策措施细化操作规定。

附表与附件

官方正文未列独立下载附件；上方流程图为城链整理，不属于官方附图。

官方来源

无锡市人民政府办公室：官方完整原文

城链入库日期：2026年10月19日。原发日期与适用期限见政策信息卡。