苏州商品住房销售制度实施意见（全文＋解读）：分类预售、3%定金与项目资金闭环

苏州细化商品住房预售分类、现房备案、定金监管、主办银行和分期竣工要求。城链分析不同证照时间如何影响项目融资与交付，附七部分完整原文。

政策信息卡

完整文件名：苏州市住房和城乡建设局 苏州市自然资源和规划局 国家金融监督管理总局苏州监管分局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

文号与机关：苏州住建房〔2026〕13号；苏州市住建局、苏州市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局苏州监管分局

日期说明：正文落款2026年10月23日，官方页面2026年10月24日18:02公开；页面元数据成文日期标为10月24日，与落款有差异，分别保留；城链10月30日入库

效力与范围：官方页面标注有效；正文未另列统一失效日。适用于苏州市商品住房项目，各事项分别按出让公告、规划许可、预售许可和贷款合同时间判断

关键条件：2026年8月28日为分类节点；特定在途项目过渡至2027年底，须满足评估、监管和备案等原文条件

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析，操作建议与政策原文分开列示。

一、用证照时间识别项目，不能只看开工时间

这份意见把预售、现房、银行账户和土地付款连接起来。对2026年8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售须主体封顶；此前已取得规划许可证的项目按原有规定执行。城链建议先建立项目证照时间表，分别列出公告、土地合同、规划许可、预售许可和开发贷合同日期，再判断每个环节适用哪套规则。尤其已取得部分规划许可的项目，取得与未取得许可的部分分别处理，不能因一栋楼已有证照，就将整个项目认作同一类。

二、过渡安排有备案门槛，不能理解为自动延续

已取得土地但未取得规划许可证的在途项目，原则上执行新出让土地政策；满足监管和按时交付条件、履行属地政府及市房地产工作专班备案程序后，2027年底前可按原预售条件申请。重点监管额度须覆盖工程配套和必要管理运营资金，超额部分也需按协议及审核程序支取。城链认为，这为存量项目接续建设留下路径，但项目团队应提供可核查的成本和交付计划，而不是把“过渡期”当成免审批。此前已公告、此后才取得土地的项目另有资金监管要求，也需单独核对。

三、把封顶、按揭放款和解除监管分成三个节点

封顶认定不仅看外观进度，还涉及顶板、楼顶构筑物及配套设施浇筑、参建单位签章的验收记录和现场核查。按揭发放则以预售许可证日期区分：8月28日后取得许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，包含公积金贷款。适用新制度的项目完成现房销售备案并经批准后，才解除预售资金监管。城链提示，这三个节点不能互相替代，融资测算应按真实回款时点安排工程支付，避免把封顶当作按揭和监管资金同时释放的信号。

城链整理：苏州住房销售与资金节点。仅提炼重点，完整条件见原文。 政策依据：苏州住建房〔2026〕13号

四、现房定金不是施工期自由支配的现金

收取现房定金须先取得施工许可证、制定并备案销售方案，签订和备案定金合同；定金原则上不超过房款3%，全额直接进入监管账户，监管期间不得使用。对城市更新中的商品住房开发部分，这意味着项目不能依靠定金填补前期建设资金缺口。城链建议开发企业在与银行谈判时，将自有资金、开发贷和销售回款分项测算；购房人则核对合同备案、监管账户和房屋交易限制，不宜把支付定金等同于房屋已符合现房销售条件。

五、分期开发要同时落实配套和产权交付

土地价款首付款不低于50%，在合同签订后30个自然日内缴纳，余款可延至两年内缴清且不计息，但购地仍须使用自有资金。分期竣工可以按最小单元组织，前提是相关楼栋独立使用、道路水电气通信消防等配套具备交付条件。城链认为，更新片区可据此统筹建设顺序，将早期可交付单元与后续工程分清，同时安排公共设施投资与产权手续。政策提高的是实施组织的灵活性，并未允许削减配套或跳过验收；具体操作还须按主管部门审核及适用制度办理。

完整政策原文

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，稳步推进我市商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、全面加强商品住房预售管理

（一）明确项目分类监管要求。

1．新出让土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。

2．在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含8月28日后建设工程规划许可证发生变更）的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理政策。各县级市（区）人民政府在加强预售资金监管、确保能按时建成交付的情况下，报市房地产工作专班备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售，但资金监管按以下要求执行：（1）设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖项目工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。（2）预售资金应全部存入资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由项目属地住建部门审核。

2026年8月28日（含）前，已取得部分建设工程规划许可证的项目，取得建设工程规划许可证部分的预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的部分按已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目执行。

2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，2027年底前预售条件可按我市原有政策规定执行，预售资金监管按新出让土地项目执行。

（二）明确项目封顶认定标准。

按新出让土地项目实行预售的，申请预售的楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施需完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，经属地住建部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

（三）加强项目预售资金监管。

按新出让土地项目实行预售的，由苏州市房地产市场和交易管理中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。在项目完成现房销售备案后，经批准，解除资金监管、注销预售资金监管账户。

二、有序实施商品住房现房销售

（一）完善现房销售备案管理。

2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。房地产开发企业取得房屋首次登记后，应制定现房销售方案，报市住建部门备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。

（二）严格现房定金管理。

收取现房销售定金的项目，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，应制定销售方案并报市住建部门备案。房地产开发企业应通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续，定金原则上不超过购房总价款的3%，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋现房销售备案后解除定金监管。

三、推行主办银行制度

（一）确定主办银行。

2026年8月28日后签订开发贷款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

（二）优化资金使用效率。

支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务。对于2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的存量商品住房预售项目，符合原预售资金监管和保函置换等政策要求的，房地产开发企业可继续按照《关于开展苏州市区保函置换预售监管资金工作的通知》（苏住建房〔2023〕9号）向银行申请保函置换监管额度内资金，提升资金使用效率。

四、加大金融支持力度

（一）规范个人按揭贷款发放。

2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

（二）促进金融与房地产良性循环。

支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

五、优化土地供应管理

房地产开发企业须用自有资金购地，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。对于要求实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

六、提升政务服务效能

（一）优化项目审批流程。

加快升级苏州市房地产综合服务平台，进一步压缩审批时限、提升服务效能。建立跨部门信息共享机制，实现项目审批、土地出让、资金监管等信息实时互通，持续深化新房购置“一件事”改革，推进住建、资规、金融、税务等部门业务集成联办，提升房地产开发企业和群众办事便利度。

（二）推动“拿地即开工”“交房即办证”。

支持带规划方案出让，对已签订国有建设用地使用权出让合同的，可先行办理建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续，推动拿地即开工。优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

（三）支持项目按最小单元分期竣工备案。

项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时可拟定分期分区域开发计划，市资规部门会同住建部门指导企业合理划定最小单元（道路、供水、电力、燃气、通信、消防等配套设施具备交付使用条件的单栋或多栋楼群），相关楼栋应具备独立使用功能，各期配套设施应明确建设时序和交付时间，项目可按划定的最小单元分期办理竣工备案。

七、加强房地产市场监管

（一）实行项目开发公司制。

商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司应具有独立法人资格，承担开发建设经营主体责任。

（二）建立健全工程质量保障体系。

压实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理等单位主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

（三）规范房地产市场秩序。

加大对房地产市场的监管力度，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为，规范房地产市场秩序，切实维护购房人合法权益。

苏州市住房和城乡建设局       苏州市自然资源和规划局

国家金融监督管理总局苏州监管分局

2026年10月23日

附表与附件

官方页面未列独立下载附件或附表。上方说明图为城链原创整理，非官方附图。

官方来源

苏州市人民政府（市住房和城乡建设局）：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月30日。原发日期及适用期限见政策信息卡。