成都商品住房销售制度实施意见（全文＋解读）：过渡项目、现房定金与城市更新现金流

成都10月26日出台住房销售制度实施意见。本文保留完整政策原文，解析新老项目划分、历史项目盘活、5%定金监管和分期开发条件，帮助更新项目校准资金与交付安排。

政策信息卡

文件名称：关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

发文机关：成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局

文号：本次官方政务发布正文未展示文号，不以所引用的建房规〔2026〕3号替代

落款与公开日期：2026年10月26日；成都发布政务账号同日20:15公开

施行与有效期：自发布之日起执行，正文未规定统一终止日期；具体过渡安排分别设期限

适用范围：成都市商品住房项目；保障性质住房项目不适用。各类项目须按土地公告和证照节点判断

入库日期：2026年10月31日。原文来源为成都发布政务账号所刊政策正文，排除新闻导语及推广内容

城链解读

以下为城链基于官方文件的原创分析，操作建议与政策原文分开列示。

一、先给项目分类，再谈回款节奏

这份实施意见将新项目的销售准入、存量项目过渡与资金监管放在同一框架中。2026年8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售须完成主体结构封顶，具体以预售楼栋顶层顶板浇筑完成为标准。此前已取得建设工程规划许可证、包括部分取得的项目，原有预售条件与监管规定继续适用，项目边界依据土地出让合同。城链认为，更新项目的财务测算应先核实属于哪一类，再安排销售收入，不能仅凭拿地早晚或项目宣传名称判断。

二、盘活历史项目仍须逐项履行程序

文件为开发过程中的项目和历史遗留问题项目设置了不同通道。前一类在规定条件下，经属地风险评估、两部门备案，可于2027年12月31日前按原预售条件申请，但仍执行新的资金监管并覆盖剩余建设费用。超期未开发、停工滞建等历史项目，则须风险评估、集体研究决策和备案，相关期限为2028年12月31日。两类期限不能混用。对城市更新实施主体，实务重点是形成权属、工程进度、剩余成本与交付可行性清单；政策没有替项目自动消除债务和审批障碍。

三、5%定金不能算作可动用工程款

现房项目须在取得施工许可证前书面明确现售意向，取得施工许可证后才可签订定金合同、收取不超过总房价5%的定金。定金全程封闭管理、不得使用，具备交付条件后才解除监管。这意味着“锁定购房意向”和“获得施工现金”是两件事。更新项目若将定金提前计入建设资金来源，容易低估资金缺口。购房者则应核对约定房源、售价、交付时间及违约责任，确认监管账户，不把定金合同当成已完成现房销售备案。

城链整理：成都项目过渡与定金边界。仅提炼重点，完整条件见原文。 政策依据：成都市住房和城乡建设局 成都市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局四川监管局 关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

四、主办银行和土地付款共同影响资金安排

文件要求开发企业用自有资金购地。符合日期条件的住宅用地出让价款，首付款须在合同签订后30个自然日内缴纳，比例不低于50%，余款可在两年内缴清，分期不计利息。同时，项目资金纳入主办银行账户管理，开发贷按照进度分批受托支付。城链建议将土地款、开发资本金、贷款提款和预售监管分别列账，再做按月资金平衡。政策支持合理融资，不意味着贷款自动获批，也不意味着可把一个项目的资金调去填补其他项目。

五、分期开发以独立使用和质量安全为前提

城市更新常涉及多地块、多楼栋与复杂配套，文件允许探索分期办理施工许可、验收和备案，但施工单元须具备独立使用功能，最小单元为单位工程，并完成相应图审和联合验收。实施主体可先划分可独立交付的建设单元，再同步配置水电气等设施和办证路径。分期不等于降低标准：安全措施费须足额拨付，不能压缩合理工期，首次登记及附属设施交付备案仍是现售的重要条件。保障性质住房另循适用制度，相关监管细则还须持续核对。

完整政策原文

成都市住房和城乡建设局

成都市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局四川监管局

关于贯彻落实《关于完善商品住房

销售制度的通知》的实施意见

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，结合本市实际，提出如下实施意见。

一、明确商品住房预售条件要求

（一）优化存量项目预售管理。2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含部分取得）的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；项目范围以土地出让合同约定范围界定。

（二）规范新增项目预售条件。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑工程应完成主体结构封顶。封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。

（三）支持开发过程中项目平稳过渡。2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已公告）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，经区（市）县政府（管委会）评估风险确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住建部门和市规自部门备案后，2027年12月31日前仍可按我市原有预售条件申请预售。项目按照新的政策规定实施预售资金监管，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。

（四）支持历史遗留问题项目盘活。2026年8月28日（含）前，取得国有建设用地使用权的超期未开发、已停工滞建历史遗留问题等项目，盘活时经相关区（市）县政府（管委会）评估风险、集体研究决策，在2028年12月31日前，报市住建部门和市规自部门备案后，可按原预售条件执行。

二、明确新增项目预售资金监管模式

（一）监管职责与机构。市县住建部门履行预售资金监管职责。市房屋产权交易中心作为住房资金监管机构，承担锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区范围（以下简称“5+1”区域）内具体监管工作，四川天府新区、成都东部新区及其他（区）市县由属地政府（管委会）确定资金监管机构，也可委托市房屋产权交易中心承担具体监管工作。

（二）资金入账。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部直接存入项目预售资金监管账户。

（三）解除监管。商品住房项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案，开发企业可解除资金监管，但应保留适当资金用于房屋交付和首次登记。

三、有序推行商品住房现房销售

（一）持续推进新出让土地现房销售。2026年8月28日后新发布出让公告的土地，有序推行现房销售。实行现房销售的，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；公告中未明确销售方式的，销售方式由房地产开发企业结合市场需求自主确定。

（二）强化现房销售备案管理。现房销售前，房地产开发企业应办理房屋首次登记，将现房销售方案、不动产权登记证明和附属设施设备交付使用备案意见书等报市县住建部门备案。现房销售的房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易的情形。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应在取得建筑工程施工许可证前向市县住建部门书面明确现售意向。在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

市房屋产权交易中心承担“5+1”区域定金监管工作，四川天府新区、成都东部新区及其他（区）市县由属地政府（管委会）确定定金监管机构，也可委托市房屋产权交易中心承担。定金监管机构在项目主办银行开立监管账户，房屋具备交付条件后，解除定金监管。定金全程封闭管理，不得使用。

市住建局制定购房定金合同范本，购房定金合同应约定定金金额、对应房源、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。

四、优化土地供应管理

按照住房发展规划、年度计划和市场需求，合理优化商品住宅用地布局，科学统筹供地规模和节奏。优选区位优势好、职住需求足及公服配套齐的优质宗地出让，切实满足市场需求。探索根据区域职住需求、拟出让宗地规模等指标，合理设置宗地现房销售要求。探索根据销售方式差异化设置成品住宅建设要求。持续优化一体化城市设计，根据轨道交通场站综合开发等用地需求，支持带方案出让，推动拿地即开工。

房地产开发企业须用自有资金购地。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按照国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%，余款可在出让合同签订后两年内缴清。分期缴纳的，不计利息。

五、落实金融监管要求

（一）房地产项目推行主办银行制。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，对项目资金进行封闭管理。2026年8月28日后新签订房地产贷款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。其他项目也应根据资金监管需要协商确定主办银行。

房地产开发企业应当在主办银行开立资金账户。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

（二）加大项目融资支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。

六、强化开发建设管理

（一）商品住房开发建设实行项目开发公司制，房地产开发企业应通过项目手册（项目电子手册），及时填报项目拿地、命名，以及主办银行、开发贷款、自有资金、项目开发计划、建设进度等信息。

（二）优化房地产项目绿色建筑星级全装修和成品住宅技术管理规定，减少资源浪费，提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

（三）压实建设单位质量安全首要责任。安全生产文明施工措施费必须单独列支、足额拨付。严禁任意压缩合理工期，严禁压缩混凝土浇筑等关键工序。落实材料进场验收和见证取样制度，强化分户验收管理，推动分户验收结果与竣工验收、交付使用有效衔接。推行住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）。

（四）支持分期开发、分期办理施工许可、分期验收。探索支持项目分期分阶段开发销售，项目开工前，房地产开发企业会同设计、施工单位按照具备独立使用功能的原则合理划分施工单元（最小单元应为单位工程），办理施工图设计和审查后，可按划分的施工单元申请办理施工许可。项目按联合验收“一件事”要求办理分期联合验收后，支持办理分期竣工验收备案。优化装修商品住房项目竣工备案管理，探索按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

（五）推行“验登合一”，实现“竣工即交证”。强化部门协同，打通业务系统，推动不动产首次登记和竣工验收备案同步申请、并联审批。

（六）强化市场监管。严厉查处房地产开发企业、中介机构通过非监管账户收取预售资金、定金等违法违规行为，切实规范房地产市场秩序，维护购房群众合法权益。

保障性质住房项目不适用于本实施意见，预售资金和定金监管、强化质量安全监督等细则另行制定。

本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见执行。

成都市住房和城乡建设局

成都市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局四川监管局

2026年10月26日

附表与附件

政策正文未列独立附件或附表。上方说明图为城链原创整理，非官方附图。

官方来源

成都发布（政务账号）：官方发布页面

城链入库日期：2026年10月31日。原发日期及适用期限见政策信息卡。